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華商建設

廣州寫字樓消防工程的成本管理總結

時間 :2020-07-03 13:59:47

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安裝工程在民用項目中成本占比約20%,并不低,但安裝工程卻一直沒有得到應有的重視,鮮有看到大神寫一寫安裝方面的成本管理經驗總結。
這次,我和大家分享的就是其中的消防工程,做為引玉之磚。根據我經歷的4個項目案例來分析消防工程的成本指標(本次限于室內),希望能給同行在做投資估算、編制目標成本、組織招投標等工作時提供一些參考。
基本情況
消防系統的基本流程是:發生火災--探測器--監控中心--人工確認--消防設備啟動。
如下圖所示:

消防系統按其功能劃分為兩個部分:
一、感應機構,火災自動報警系統,報警之用;
二、執行機構,滅火、聯動控制系統,滅火之用。
消防工程的成本數據最大的特點是離散性大,因而在制定目標成本或成本分析時,至少分解至第三級。
一、先按部位劃分:地下、地上;
二、再按功能細分為三個子系統:消防栓噴淋系統、報警系統、通風防排煙系統。
如下圖:

上述4個項目均為商業項目,消防工程的范圍僅室內部分,成本數據取定口徑統一為閉口包干性質的合同總價,簽約日期為2016年5月1日前,按老項目執行營業稅。
除上海項目在2017年4月份投入使用外,其余項目均為在建。由于不是結算價,大家在使用數據時可以另外考慮3%-5%的不可預見費,用于設計變更、現場簽證等。
消防成本指標分析-總體
現在先不考慮建筑結構形式、地理位置等項目的特殊性,僅按照簽約合同價和建筑面積,從總體上來看各項目的消防成本指標,如下表:
表2 消防成本指標分析(總體)

從上表中可以看出:青島、濟南、上海這3個項目的地庫消防成本指標均高于杭州項目,目前可以找到的原因是青島、上海2個項目的地庫消防合同范圍中有人防安裝專業的內容。
為了消除特殊因素、增加可比性,我們剔除地下人防安裝專業后的消防成本指標如下表。
表3 消防成本指標分析(總體)-不含人防
從上表的數據我們可以發現以下3點共性:
(1)成本指標從大到小依次是:地下、總體、地上;
(2)3個寫字樓項目的消防成本指標(總體):約60~70元/m2;
(3)3個寫字樓項目的消防成本指標(地上):約45~60元/m2。
同時,也發現以下3點特殊性:
(1)上海項目:地下、地上、總體的消防成本指標接近;
(2)上海項目:消防成本指標(總體)高于其他3個項目約50%~90%;
(3)濟南項目:消防成本指標(地下)明顯高于其他3個項目約40%~100%,也高于同為寫字樓的杭州、青島約76%。
對于前面3個有規律性的內容,我們暫且做為經驗保存下來,在下一個案例中去檢討;而后面3個特殊性內容就需要進一步分析原因了。帶著對這3個特殊性的為什么,我重新查閱了圖紙和報價,分析發現:
(1)上海項目:總體消防成本指標高出其他3個項目的主要原因在于業態差異,上海項目由5幢2~3層的斜屋面商業建筑組成,業態則是由餐飲、兒童樂園、大型超市、酒店、影院等;其余3個項目則是寫字樓,有較多的多層建筑,其中青島項目有19,938平方多層建筑、濟南項目有6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。因而,雖都是商業項目,但具體業態、建筑類型的差異以及消防設計內容的不同對成本影響較大。
(2)上海項目:通過對比消防設計圖紙,發現地上的噴淋管道、消火栓箱、消防報警的布置和地庫很相似,都比較密集,而且是滿建筑面積分布;占地面積不小,而建筑面積卻偏小,因為最高僅3層;另外本來地庫消防造價就高,現在地庫面積占整個建筑面積比例達23%,相對高,這樣均攤后總體指標就偏高,與地下指標接近。
(3)濟南項目:地下消防成本指標明顯偏高,經查詢設計圖紙與報價,發現濟南報價中也僅僅比其他項目多出了3元/m2的防火卷簾門,影響不大;其二、將濟南的消防單價與其它幾個項目對比,發現濟南的單價偏高,特別是消火栓噴淋系統;其三、與其它項目相比,濟南項目的地下面積更小,占比僅13%,造成地下消防設備、管線密集排布,單方成本偏高。
消防成本指標分析-地下
由于地下消防成本指標一般較高,而即使是純住宅,地庫的消防設計與商業寫字樓等相似度也較高,其數據一般有通用性,故下面單獨對地下消防成本進行分析。
把4個項目的地庫數據提取出來,按照設計內容,再把地庫的造價拆分成消火栓噴淋系統、消防報警系統、通風排煙系統三個子目,分析其構成及成本指標。
表4 消防工程造價指標分析(地下)
由以上數據可以發現:
地下消防成本指標在100元/m2左右(僅濟南因特殊因素偏高50%),三個子系統的關系是消火栓噴淋系統最高、消防報警最低。其中:
(1)消火栓噴淋系統:約50~60元/m2;
(2)消防報警系統:約10~15元/m2;
(3)通風排煙系統:約30~45元/m2。青島項目僅13元/m2,是因為部分通風工程是平戰合用,報價劃入了人防范圍。
消防成本指標分析-地上
杭州項目的地上消防設計比較正常,即每幢建筑均設計了消防報警系統、噴淋系統、消火栓系統。而青島項目、濟南項目分別有19,938平方、6,032平方多層建筑僅配備了滅火器。為了剔除這些特殊性對指標的影響,尋找共性,下面只提取幾個項目中結構、樓層、高度、設計內容最相似的部分單體來分析其成本指標,看看有什么變化。
表5 三個寫字樓相似單體地上工程概況
 
本次抽取幾個項目單體,消防設計內容大致相同,消火栓噴淋系統包括消火栓管道、消火栓箱、噴淋管道、噴頭及管道配件,如閥門等,均不包括消防泵、水箱等設備;消防報警系統包括按鈕、煙感、報警、管線等常用系統;通風包括管道與通風機。具體數據參見下表:
表5 三個寫字樓相似單體地上消防成本指標
 
由上面數據可以看出:
3個高層寫字樓的地上消防成本指標約70~80元/m2,三個子系統的關系是消火栓噴淋系統最高、通風排煙系統最低(與地下不同)。其中:
(1)消火栓噴淋系統:約35~55元/m2;
(2)消防報警系統:約18~23元/m2;
(3)通風排煙系統:10元/m2以內。
需要注意的是,由于青島、濟南這兩個城市的地理位置偏北,青島與濟南的消火栓、噴淋系統部分管道設計有保溫處理,還有一部分管段做了電加熱,但對總體成本指標影響并不明顯,所以沒有展開進一步分析。
總結
通過對3個寫字樓項目的室內消防工程合同總價進行總體、地下、地上的拆分、處理、分析,我們可以總結出這3個寫字樓項目的共性內容:
1、高層寫字樓的消防成本指標(室內總體)約70元/m2。
2、高層寫字樓的消防成本指標(室內地下)約100元/m2。其中:
(1)消火栓噴淋系統:約50~60元/m2;
(2)消防報警系統 :約10~15元/m2;
(3)通風排煙系統 :約30~50元/m2。
3、高層寫字樓的消防成本指標(室內地上)約65~80元/m2(此成本指標對應的單體建筑有相應特征)。其中:
(1)消火栓噴淋系統:約35~55元/m2;
(2)消防報警系統 :約20元/m2;
(3)通風排煙系統 :10元/m2以內。
由于項目的獨特性,案例之間存在建筑結構、消防設計標準、所在城市等各種差異,我們只能通過尋找足夠相似的案例、積累足夠多的樣本數據,并進行專業的分析、處理,其數據才能被參考和使用。
而在這個案例收集、數據分析、原因查找、歸納總結的過程中,我們所接觸的同行、所看到的項目案例、所聽到的各種看法、所積累的經驗數據等這一切的所有經歷,才是一個成本管理者最大的收獲。

 



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